Dobrze wykonany kosztorys budowlany — co powinien wiedzieć inwestor?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

1. Czym jest kosztorys budowlany?
2. Jakie informacje są potrzebne, żeby wykonać dobry kosztorys?
3. Jakie są rodzaje kosztorysów budowlanych?
4. Dlaczego kosztorys ofertowy przygotowuje się po fazie projektowej?

Kosztorys jest kalkulacją, w której określa się cenę materiałów oraz wykonania robót budowlanych. Dobrze wykonany pozwala na ustalenie kosztów realizacji planowanej inwestycji, co jest kluczowym elementem każdego projektu. Kosztorys budowlany to nie tylko zestawienie kwotowych wydatków, ale również mapowanie ścieżki finansowej, która ma zapewnić zrealizowanie projektu zgodnie z oczekiwaniami inwestora. To także drogowskaz do planowania odpowiednich zasobów ludzkich, rzeczowych, niematerialnych i materialnych oraz podstawia do rozliczeń między zleceniodawcą a firmą odpowiedzialną za realizację inwestycji.

Dla każdego inwestora planującego budowę niezwykle istotna będzie kalkulacja sporządzona na etapie szukania wykonawcy robót. Uwzględnia ona nie tylko koszty, ale także wynagrodzenie wykonawcy, dzięki czemu zamawiający wie, ile będzie musiał zapłacić za całą realizację. Jak wykonuje się kosztorys ofertowy, aby w treści dokumentu znalazły się dane, które nie ulegną zmianie w trakcie realizacji poszczególnych prac?

Co jest potrzebne, żeby zrobić dobry kosztorys budowlany?

Każdemu inwestorowi zależy, aby na etapie planowania inwestycji koszty budowy były określone jak najrzetelniej. Dzięki temu ograniczamy do minimum ryzyko, że na etapie wykonawstwa pojawią się niespodziewane wydatki. Dobrze opracowany kosztorys to także klucz do terminowej realizacji zadania, ponieważ będzie on drogowskazem w opracowaniu harmonogramu robót. Dlatego na etapie przygotowywania oferty, dobry wykonawca nie korzysta z kalkulacji uproszczonej, a opracowanie kosztorysu wykonuje na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej.

Projekt architektoniczny i konstrukcyjny

Dobry kosztorys ofertowy przygotowuje się na podstawie gotowego projektu architektonicznego oraz konstrukcyjnego. Zawarte w dokumentacji technicznej budynku informacje są niezbędne, by wykonać przedmiar robót, który jest dokumentem zawierającym opis i sposób wykonania robót oraz wykaz materiałów i sprzętu. Na cenę będzie wpływać nie tylko wielkość obiektu, ale także rodzaj zastosowanych materiałów oraz przyjętych rozwiązań konstrukcyjnych. Ze specyfiki technicznej wykonania wynikać będzie także, jaki sprzęt będzie trzeba zastosować budowie.

W dokumentacji technicznej znajdują się wszystkie informacje o rozwiązaniach przyjętych na etapie projektowania. Na ich podstawie kosztorysant przystępuje do przedmiaru robót, a następnie kalkulacji cen materiałów budowlanych, robocizny oraz sprzętu. Opierając się na opracowanych projektach, można bardzo dokładnie określić wymiary elementów konstrukcji, a co za tym idzie przyjęte zużycie zasobów, będzie odzwierciedlało stan faktyczny.

Plan zagospodarowania terenu

Wielu inwestorów zastanawia się, czy plan zagospodarowania terenu jest konieczny do opracowania kosztorysów budowlanych. Zawarte w nim informacje są kluczowe z dwóch powodów. Po pierwsze, generalny wykonawca zajmuje się także wykonaniem elementów infrastruktury zewnętrznej tzn. podjazdów, chodników, miejsc parkingowych itd., co także uwzględniane jest na etapie tworzenia projektu. Po drugie ułożenie obiektu na działce będzie realnie wpływać na cenę robocizny. W jaki sposób? Przede wszystkim dlatego, że sytuacja może determinować konieczność zastosowania dodatkowych rozwiązań np. agregatów prądotwórczych lub utwardzenie drogi dojazdowej do działki.

Opinia geotechniczna

Wykonywanie badań geotechnicznych nie zawsze jest konieczne, jednak ich wynik ma bezpośredni wpływ na to, co znajdzie się w kosztorysie ofertowym. Rodzaj podłoża gruntowego oraz poziom wód gruntowych determinują bowiem rodzaj fundamentów. To z kolei przekłada się na cenę, ponieważ konkretne rozwiązania różnią się od siebie ilością i rodzajem materiałów budowlanych oraz sprzętu potrzebnych do realizacji inwestycji.

Rodzaje kosztorysów budowlanych

W procesie inwestycyjnym możemy rozróżnić kilka typów kosztorysów budowlanych. Każdy z nich wykonywany jest na innym etapie budowy, a co za tym idzie pełni odmienną funkcję.

Kosztorys inwestorski

Kosztorys inwestorski wykonuje lub zleca inwestor. Wykonuje się go przed rozpoczęciem prac budowlanych, zwykle metodą kalkulacji uproszczonej, biorąc pod uwagę średnie ceny. Celem sporządzenia tego zestawienia jest określenie kosztów, które będzie trzeba przeznaczyć na realizację przedsięwzięcia. Dokument ten może stanowić podstawę do ubiegania się o dofinansowanie z budżetu państwa lub kredyt bankowy. Sporządzenie kosztorysu inwestorskiego będzie zasadniczą kwestią w określeniu procedury przetargowej, ponieważ na jego podstawie określa się, jakie koszty wiążą się z realizacją inwestycji.

Szacunkowe zestawienie kosztów na etapie planowania ma jeszcze jedną, bardzo istotną zaletę. Na jego podstawie inwestor może zrezygnować z zakupu projektu budowlanego lub wprowadzić optymalizacje, które wpłyną na obniżenie poniesionych kosztów.

Kosztorys ofertowy

Kiedy inwestor rozpoczyna szukanie firmy, której powierzy budowę, zwykle wysyła zapytanie ofertowe do kilku przedsiębiorstw lub otwiera postępowanie przetargowe. Na tym etapie, zainteresowani realizacją, wykonują kosztorys ofertowy. Oczywiście można go wykonać metodą kalkulacji uproszczonej, jednak w takiej sytuacji istnieje duże ryzyko wystąpienia zmian na etapie budowy. W związku z tym generalny wykonawca, chcąc przedstawić jak najlepszą ofertę, dokładnie weryfikuje dokumentację projektową i na jej podstawie przygotowuje dokument finansowy, w którym przedstawia koszty wykonania inwestycji.

Kosztorys ofertowy wykonuje się na podstawie przedmiaru robót, uwzględniając średnie ceny zawarte w katalogach nakładów rzeczowych. Przedmiar to zestawienie ilości materiałów, robocizny i sprzętu niezbędnych do wykonania przedsięwzięcia. Sporządza się go na podstawie dokumentacji projektowej i wszystkich informacji udzielonych przez inwestora. Zasada jest tutaj prosta — im więcej danych będzie miał kosztorysant, tym dokładniejszy kosztorys będzie mógł wykonać.

Z punktu widzenia inwestora istotne będzie także to, że przygotowany kosztorys ofertowy zawiera dodatkowe pozycje. Oprócz cen za roboty ziemne, konstrukcje budowlane, zagospodarowanie terenu i itd., do oferty dodaje się zysk przedsiębiorstwa oraz podatek VAT. Oznacza to, że opracowanie uwzględnia wynagrodzenie wykonawcy.

Kosztorys powykonawczy

W przeciwieństwie do poprzednich kosztorys powykonawczy wykonuje się po zakończeniu robót budowlanych. Podstawą do jego wykonania jest obmiar robót sporządzony w celu inwentaryzacji stanu budynku. Zdarza się, że dokument zastępuje kosztorys ofertowy (jeśli nie został wcześniej sporządzony), a tym samym określa, ile stanowi wynagrodzenie wykonawcy.

Ogromną zaletą jest to, że w kosztorysie powykonawczym znajdują się dane zgodne z rzeczywistymi inwestycjami. W związku z tym wykorzystuje się je do określenia poniesionych wydatków, a nie jak w przypadku kosztorysu inwestorskiego i ofertowego do kalkulacji kosztów i oceny opłacalności projektu.

Dobry kosztorys ofertowy to gwarancja ceny dla inwestora

Niezależnie od tego, czy zlecasz budowę domu jednorodzinnego, obiektu przemysłowego, czy zależy Ci na pracach remontowych, to przed podpisaniem umowy powinieneś zadbać, by odpowiednio porównać ze sobą pozyskane wyceny robót. Kosztorysy budowlane mogą się od siebie różnić zakresem opracowania lub przyjętymi rozwiązaniami materiałowymi, co w znaczny sposób może wpłynąć na ostateczną cenę.

Dlatego analizując kosztorys prac budowlanych, jeszcze przed wyborem firmy, warto skonsultować przyjęte w opracowaniach rozwiązania. Dobry generalny wykonawca nie tylko odpowie na wszystkie pytania, ale także zaproponuje szereg optymalizacji prac, co może realnie wpłynąć na obniżenie kosztów. Warto też upewnić się, czy kwota uwzględniona w kosztorysie jest ostateczna i zostanie wpisana do umowy. Jeżeli kosztorys został opracowany prawidłowo, z uwzględnieniem dokumentacji projektowych oraz realnych stawek, to wykonawca będzie dawał gwarancję ceny.

Dobry kosztorys to nie tylko dokument finansowy, ale przede wszystkim gwarancja ceny dla inwestora. Sporządzony rzetelnie na podstawie pełnej dokumentacji projektowej, uwzględniający wszystkie niezbędne informacje dotyczące materiałów, robót budowlanych oraz dodatkowych pozycji, takich jak zysk przedsiębiorstwa i podatek VAT, stanowi solidną podstawę do negocjacji i podpisania umowy z wykonawcą. Dzięki temu inwestor może mieć pewność, że cena ustalona na etapie oferty pozostanie niezmienna, co minimalizuje ryzyko niespodziewanych wydatków i zapewnia terminową realizację zadania.