Etapy inwestycji budowlanej

Czego dowiesz się z tego artykułu?

1. Jakie etapy możemy wyróżnić w procesie inwestycyjnym?
2. Co należy przygotować, aby rozpocząć realizację robót budowlanych?
3. Dlaczego po zakończeniu budowy warto określić rzeczywiste koszty inwestycji?

Inwestycje budowlane to złożony i wieloetapowy proces, który rozpoczyna się od pomysłu na budowę nowego obiektu lub modernizację istniejącego, a kończy na oddaniu gotowego budynku do użytku. Realizowane przedsięwzięcie możemy podzielić na fazy, które obejmują: przygotowanie realizacji inwestycji, projektowanie, uzyskanie niezbędnych pozwoleń, przygotowanie do budowy, prowadzenie robót budowlanych oraz rozliczenie projektu. Poszczególne etapy wiążą się z przeprowadzeniem konkretnych zadań, które są kluczowe dla prawidłowego przebiegu procesu budowlanego.

Kluczową rolę w procesie inwestycyjnym odgrywa koordynacja działań, która pozwala na dotrzymywanie terminów i zobowiązań finansowych. Aby zapewnić spójność i efektywność realizacji inwestycji, często angażowany jest inwestor zastępczy. Działa on w imieniu zamawiającego, realizując cały proces budowlany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, normami technicznymi oraz planem i projektem inwestycji.

Opracowanie założeń i znalezienie lokalizacji inwestycji

Etap przygotowawczy realizacji przedsięwzięcia budowlanego obejmuje opracowanie programu funkcjonalno-użytkowego obiektu, szczegółową ocenę ryzyka oraz analizę możliwości realizacji inwestycji w planowanym miejscu. Pierwsze dwa zagadnienia dotyczą potrzeb inwestora oraz długoterminowymi planami. Trzeci natomiast wiąże się z ustaleniem, czy w wybranej lokalizacji inwestycji można zdecydować się na wzniesienie obiektu budowlanego o ustalonym przeznaczeniu.

Na tym etapie do rzeczy najważniejszych należą:

• weryfikacja, czy na danej działce jest możliwość zabudowania zgodnie z zamierzeniem projektowym (wystąpienie o wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub o wydanie Warunków Zabudowy do odpowiedniego organu),
• ustalenie stanu prawnego nieruchomości,
• sprawdzenie dostępności mediów oraz dróg dojazdowych,
• zlecenie przygotowania opracowania geologicznego w postaci papierowej lub elektronicznej.

Na szczególną uwagę zasługuje także określenie wartości kosztorysowej inwestycji, czyli ustalenie, ile będzie kosztowała realizacja przedsięwzięcia oraz jak będzie finansowana. W tym celu pomocne będzie stworzenie biznesplanu oraz rozpisanie budżetu inwestycyjnego. Odpowiednio przygotowane opracowania pomogą w podjęciu decyzji o przygotowaniu dokumentacji projektowej i przeprowadzeniu robót budowlanych, a także pomogą ustalić, jaki termin wykonania będzie odpowiadał potrzebom biznesowym.

Etap przygotowawczy będzie nieco różnił się w przypadku inwestycji publicznych. Organizacje pożytku publicznego najczęściej realizują budowy i remonty, korzystając z procedury przetargowej. Prawo zamówień publicznych nakłada na jednostki budżetowe dodatkowe obowiązki formalne, które mają zagwarantować odpowiednie wydatkowanie środków. Poprzez przedsięwzięcia celu publicznego mówimy np. o drogach publicznych, urzędach, szkołach oraz placówkach medycznych.

Projektowanie i uzyskanie pozwolenia

Kiedy zakończy się etap planowania, można przystąpić do realizacji projektu. Dokumentacja musi być wykonana zgodnie z zasadami przyjętymi przez obowiązujące akty prawne oraz wymagania formalno-prawne urządów. Stanowi bowiem podstawę, by uzyskać pozwolenie na budowę. Oprócz projektu, do wniosku dołącza się szereg innych dokumentów: opinie, uzgodnienia oraz pozwolenia.

Etap projektowania oraz uzyskanie pozwolenia na budowę obejmuje:

• wybór projektanta, który posiada odpowiednie uprawnienia budowlane (może on prowadzić nadzór autorski na budowie),
• sporządzenie opinii o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko naturalne,
• uzyskanie warunków zabudowy i prawa własności (lub dokumentacji potwierdzającej prawo do dysponowania nieruchomością),
• wykonanie projektu budowlanego i uzyskanie uzgodnień,
• złożenie wnioski o wydanie pozwolenia na budowę i uzyskanie stosownego zezwolenia,
• na podstawie zatwierdzonego projektu, opracowanie dokumentacji wykonawczej.

Opracowany projekt powinien zawierać wszystkie niezbędne dane do przeprowadzenia robót budowlanych. Oprócz zagospodarowania terenu, w dokumentacji znajdują się rysunki architektoniczne (rzuty, przekroje, elewacja) oraz konstrukcyjne. Ich części oczywiście muszą być wykonane zgodnie z obowiązującymi wymaganiami formalno-prawnymi.

Istotne będzie także to, aby jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych przygotować kosztorys inwestorski. Opracowanie sporządzone na podstawie projektu będzie stanowić punkt odniesienia w czasie poszukiwania firmy budowlanej, ponieważ pozwoli na określenie jakości przygotowanych przez zainteresowane firmy ofert.

Przygotowanie do wykonywania robót budowlanych

Pierwszym krokiem w przygotowaniu robót budowlanych jest oczywiście wydanie przez właściwy organ pozwolenia na budowę. W rozumieniu ustawy Prawo Budowlane dopiero po 14 dniach od wydania decyzji i dostarczenia jej stronom postępowania staje się ona prawomocna, a co za tym idzie, można przystąpić do realizacji kolejnych działań. Jakie kroki realizujemy na tym etapie?

• Ustalenie metody przeprowadzenia inwestycji — wybierzesz system gospodarczy, czy budową zajmie się generalny wykonawca?
• Wybór firmy budowlanej, która podejmie się realizacji przedsięwzięcia zgodnie z Twoimi oczekiwaniami.
• Przygotowanie miejsca budowy (wytyczenie geodezyjne obiektów, niwelacja terenu, organizacja terenu budowy, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury na potrzeby budowy).
• Przekazanie placu budowy wykonawcy.
• Zapewnienie nadzoru inwestorskiego oraz ewentualnego nadzoru nad projektem.
• Opracowanie planu BIOZ (bezpieczeństwa i ochrony zdrowia) i poinformowanie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
• Uzyskanie dziennika budowy.

Bardzo ważne jest to, że inwestor nie musi samodzielnie wykonywać każdego z tych kroków. Zamiast tego może powierzyć poszczególne etapy innym podmiotom. Doskonałym przykładem takiego działania jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, który dopełni formalności, przekaże plac budowy firmie, a w późniejszych etapach zajmie się kontrolą robót budowlanych. Oprócz tego coraz częściej to wykonawca odpowiada za zabezpieczenie terenu inwestycji oraz opracowanie planu BIOZ. Wydelegowanie zadań sprawia, że zarządzanie projektem staje się prostsze i wydajniejsze.

Wykonywanie robót budowlanych

Po zakończeniu wszystkich przygotowań (formalnych oraz technicznych) można przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Na tym etapie to firma, która przystępuje do realizacji projektu, odpowiada za to, w jaki sposób wykonywane są kolejne roboty. W przypadku powierzenia budowy generalnemu wykonawcy inwestor nie musi się niczym martwić. Takie rozwiązanie przekazuje bowiem cały proces budowy w ręce wykonawcy, który odpowiada za zamówienie materiałów, organizację placu, bezpieczeństwo oraz kontrolę kosztów. Co obejmuje faza realizacji projektu?

• Prowadzenie robót budowlanych (np. realizacja, montaż, wyposażenie w niezbędne urządzenia techniczne).
• Kontrolę kosztów. 
• Odbiory częściowe i końcowe.
• Opracowanie dokumentacji powykonawczej. 
• Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
• Oddanie inwestorowi obiektu do użytkowania (np. przekazanie dokumentacji budowy, usuwanie wad i usterek, odbiór gwarancyjny).

Należy pamiętać, że kierowanie budową, rozbiórką lub określonymi robotami budowlanymi oraz nadzór nad robotami muszą być prowadzone przez osobę, która posiada uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Oznacza to, że inwestor musi powołać kierownika budowy, na którym spoczywa odpowiedzialność za prowadzone roboty budowlane.

Rozliczenie budowy obiektu budowlanego

Kiedy wszystkie prace są zakończone i wykonane zgodnie z projektem budowlanym, przychodzi czas na podsumowanie całego przedsięwzięcia. Zwykle inwestor skupia się na podsumowaniu kosztów w odniesieniu do planowanego na etapie założeń budżetu, jednak warto wziąć pod uwagę także inne czynniki. Czy udało się dokonać optymalizacji? Jak wpływają one na eksploatację budynku? Czy zostały zrealizowane wszystkie założenia dotyczące ochrony środowiska? Te i wiele więcej elementów pozwolą w przyszłości określić, czy inwestycja przyniosła zakładane korzyści, dlatego warto poddać je analizie po zakończeniu prac budowlanych. Jej przeprowadzenie jest niezbędne, aby móc w przyszłości wprowadzać usprawnienia i unikać błędów. Dzięki temu każda kolejna inwestycja może być bardziej efektywna i korzystna zarówno pod względem finansowym, jak i użytkowym.

Podsumowując, inwestycje budowlane są złożonym i wieloetapowym procesem wymagającym dokładnego planowania, koordynacji działań oraz monitorowania kosztów i terminów. W artykule przedstawiliśmy szczegółowy przegląd wszystkich kluczowych etapów procesu inwestycyjnego – od wstępnego planowania i przygotowań, przez projektowanie i uzyskiwanie pozwoleń, aż po realizację robót budowlanych i finalne rozliczenie projektu. Każdy z opisanych etapów ma swoje specyficzne wymagania i zadania, które muszą być starannie zrealizowane, aby zapewnić prawidłowy przebieg całego przedsięwzięcia. Kluczowe znaczenie ma również współpraca z odpowiednimi specjalistami i firmami, które mogą przejąć na siebie część obowiązków, co pozwala inwestorowi skupić się na strategicznych aspektach inwestycji.

Inwestycje budowlane wymagają nie tylko dużych nakładów finansowych, ale przede wszystkim odpowiedniego przygotowania, skrupulatności oraz umiejętności zarządzania procesami. Tylko wtedy możliwe jest osiągnięcie zamierzonych celów i cieszenie się efektywnymi oraz funkcjonalnymi obiektami budowlanymi.